Der Reiz der Immobilienökonomie
Kaum ein Markt steht so sehr im gesellschaftlichen Fokus wie der Immobilienmarkt. Gewichtige Interessen stehen auf dem Spiel und starke Regulierungen führen zu Knappheit und hohen Preisen. Fünf Standpunkte zur aktuellen Lage mit Lösungsansätzen. Text: Fredy Hasenmaile
Weshalb sind Immobilien ein Abbild unserer Wirtschaft und Gesellschaft?
Kaum eine gesellschaftliche Entwicklung bleibt ohne Einfluss auf den Immobilienmarkt. Entsprechend breit ist das Spektrum der Themen, mit denen sich die Immobilienökonomie auseinandersetzt. Selbst globale Konjunktur- und Finanzmarkttrends sind im Auge zu behalten, denn von diesen hängt die Zinsentwicklung ab, die wiederum einen zentralen Einfluss auf die Immobilienbewertung hat. Immobilien weisen zudem eine Reihe einzigartiger Eigenschaften auf, angefangen von ihrer Immobilität bis hin zur Abhängigkeit von einem nicht vermehrbaren Gut wie dem Boden. Nur wer diese Charakteristika versteht, vermag Veränderungen auf den Immobilienmärkten adäquat einzuschätzen und fundierte Prognosen zu stellen.
Was ist der grösste Irrglaube auf dem Schweizer Immobilienmarkt?
Seit über 15 Jahren wird vor dem Platzen einer Immobilienblase gewarnt. Die Warnungen waren schon zu Beginn übertrieben und sind es noch heute. Gewiss, die Bewertungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt sind sehr stolz, doch solange die Wohnungsknappheit so ausgeprägt bleibt, müsste Unvorstellbares geschehen, um die Immobilienbewertungen in die Knie zu zwingen. Selbst der heftige Zinsanstieg nach dem jüngsten Inflationsschub, der die Hypothekarkosten in der Schweiz verdoppelt oder gar verdreifacht hat, konnte das Preiswachstum nicht ins Minus drücken. Die Knappheit wirkt wie ein Floor, eine Preisuntergrenze, für Immobilien. Historisch betrachtet waren Überangebote, also das Gegenteil von Knappheit, stets eine notwendige Voraussetzung für Immobilienkrisen. Warnungen vor einem Immobilienpreiszerfall müssen daher die Gefahr eines Angebotsüberschusses thematisieren, wollen sie ernst genommen werden.
Was läuft falsch auf dem Schweizer Immobilienmarkt?
Die Schweiz hat sich in eine hausgemachte Wohnungsknappheit manövriert. Warnungen vor einer unzureichenden Wohnungsproduktion wurden jahrelang nicht ernst genommen. Die Ursachen sind vielfältig. Dazu zählen eine fahrlässig umgesetzte neue Raumplanung, welche die Baulandreserven schmälert, eine Flut an Gesetzen und Auflagen, die das Bauen verteuern und Planungsunsicherheit schaffen, sowie fehlgeleitete Bundesgerichtsentscheide, die Einsprachen Tür und Tor geöffnet haben. Schnelle Lösungen sind nicht in Sicht. Um wieder eine ausreichende Wohnungsproduktion sicherzustellen, gilt es mehrere Fehlentwicklungen gleichzeitig zu korrigieren. Bei der Lärmgesetzgebung hat dies bereits funktioniert. Dennoch braucht es Geduld und Zurückhaltung gegenüber gutgemeinten, aber marktverzerrenden Eingriffen, die langfristig oft negative Folgen haben.
Soll man noch in Immobilien investieren?
Kaufen ist derzeit 15 bis 30 Prozent günstiger als Mieten. Mit dem Wegfall des Eigenmietwertes hat Wohneigentum zusätzlich an Attraktivität gewonnen. Da wir auch auf längere Sicht tiefe Zinsniveaus erwarten, bleibt Wohneigentum die kostengünstigste Wohnform. Und nicht nur das, Wohneigentum ist auch eine empfehlenswerte Anlage, die den Vergleich mit Aktienrenditen nicht scheuen muss. Die Frage ist daher weniger ob, sondern wie. Wer über Erspartes verfügt und willens ist, mit den erzielten Einsparungen die Hypothekarschuld langfristig zu senken, für den ist der Einstieg in den Wohneigentumsmarkt klar zu empfehlen.
Wie lösen wir die aktuelle Wohnungskrise?
Der Schlüssel liegt in den ungenutzten Wohnflächen. Könnten die bestehenden Flächen effizienter verteilt werden, wäre die Wohnungsknappheit auf einen Schlag behoben und es müssten jahrelang keine neuen Wohnungen gebaut werden. Die groteske Fehlallokation resultiert aus der grossen Diskrepanz zwischen Bestandsmieten und Neumieten. Viele Mieter:innen haben keinerlei Anreiz, übergross gewordene Wohnungen an den Markt zurückzugeben, da sie von tiefen Bestandsmieten profitieren. Diese Fehlanreize sind eine unbeabsichtigte Folge des strikten Mietrechts, das ursprünglich Mieter:innen vor ungerechtfertigten Mietpreiserhöhungen nach Abschluss eines Mietvertrages schützen wollte. Dabei hat man nicht bedacht, welche Langfristfolgen sich daraus ergeben. Die daraus resultierende Zweiklassengesellschaft erschwert nun jede Reform – denn wer vom Status quo profitiert, hat kaum Interesse an Veränderung.
Fredy Hasenmaile ist seit 2023 Chefökonom der Raiffeisen-Gruppe. Zuvor war er 20 Jahre lang in verschiedenen Führungspositionen im Bereich Economic und Real Estate Research der Credit Suisse tätig. Er verfügt über einen Masterabschluss in Volkswirtschaft der Universität Zürich.
Quelle: Oec. Magazin #24
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