Wer bezahlt die Heizkosten auf dem Wohnungsmarkt?
Als die Energiepreise nach dem Einmarsch Russlands in die Ukraine in die Höhe schossen, wurden die Heizkosten für Millionen Menschen zu einer grossen Belastung. Eine Studie von Prof. Francisco Amaral und seinen Kollegen zeigt, wer wirklich die Last trägt – Mietende oder Vermietende – und wie steigende Kosten die Ungleichheit im Wohnungswesen verschärfen. Text: Francisco Amaral
In allen Industrieländern machen die Energiekosten einen immer grösseren Anteil des Haushaltseinkommens aus und steigen vielerorts deutlich schneller als die Mieten. Wenn die Preise steigen, sind jedoch nicht alle Haushalte gleichermassen betroffen. In einem alten, schlecht isolierten Gebäude kann sich die Heizkostenabrechnung fast über Nacht verdoppeln, während neuere, energieeffiziente Häuser kaum einen Unterschied bemerken. Theoretisch sollte dies ineffiziente Häuser weniger attraktiv machen – weniger Mieter:innen würden sie wollen, und die Mieten würden sinken, um dies auszugleichen. Aber ist dies in der Praxis wirklich der Fall? Eine Studie von Prof. Francisco Amaral und seinen Kollegen untersuchte, ob höhere Heizkosten an die Mietenden weitergegeben oder von den Vermietenden getragen werden.
Erkenntnisse aus dem deutschen Mietmarkt
Auf der Grundlage von über einer Million Mietangeboten aus den 30 grössten Städten Deutschlands zwischen 2015 und 2024 kombiniert die Studie detaillierte Immobilienmerkmale mit Energieeffizienzdaten (kWh/m²a) und zeitabhängigen Heizkosten, um die Heizkosten jeder Einheit zu schätzen. Um zu erfassen, wie Mieter:innen auf steigende Preise reagieren, untersuchten sie das Nutzendenverhalten auf Deutschlands grösster Immobilienplattform ImmoScout24 und verwendeten Anwendungsdaten, um zu messen, wie Mieter:innen auf Preisänderungen reagieren.
Die Ergebnisse zeigen eine deutliche Kluft. In den günstigsten Bereichen des Mietmarktes, wo der Wettbewerb unter den Mietenden intensiv und das Wohnungsangebot knapp ist, haben Mietende wenig Verhandlungsspielraum. Hier erhöhen höhere Heizkosten einfach ihre bestehenden monatlichen Zahlungen, wobei die Mietenden fast die gesamte Last tragen. Im Gegensatz dazu werden in teureren Segmenten, in denen Vermietende um Mietende konkurrieren, höhere Heizkosten teilweise durch niedrigere Nettomieten ausgeglichen. Infolgedessen teilen Mieter:innen mit höherem Einkommen die Belastung effektiv mit den Vermieter:innen, während Haushalte mit geringerem Einkommen mit einem stärkeren Anstieg ihrer gesamten Wohnkosten konfrontiert sind. Nach dem Einmarsch in die Ukraine beispielsweise stiegen die Wohnkosten für Mietende in den erschwinglichen Segmenten auf etwa das Dreifache des Anstiegs, mit dem Mietende in den High-End-Märkten konfrontiert waren.
Auswirkungen auf die Wohnungs- und Klimapolitik
Diese Dynamik ist nicht nur in Deutschland zu beobachten. In den meisten fortgeschrittenen Volkswirtschaften ist die Einkommensverteilung stark verzerrt – viele Haushalte erzielen nur ein bescheidenes Einkommen, während nur wenige über ein sehr hohes Einkommen verfügen. Infolgedessen konzentriert sich die Nachfrage auf die erschwinglichen Marktsegmente, in denen Vermieter kaum unter Druck stehen, die Mieten anzupassen, wenn die Energiekosten steigen.
Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass die sozialen Auswirkungen von Energiepreisschocks entscheidend von der Struktur des Wohnungsmarktes abhängen. Für Länder wie die Schweiz, wo die meisten Haushalte zur Miete wohnen statt Wohneigentum zu besitzen, ist dieses Thema aus politischer Sicht besonders relevant. Politische Entscheidungsträger, die den Wohnungssektor dekarbonisieren wollen, sollten daher die CO2-Bepreisung durch Massnahmen ergänzen, die bezahlbaren, energieeffizienten Wohnraum schaffen. Ohne solche Unterstützung besteht die Gefahr, dass gut gemeinte Klimapolitik bestehende Ungleichheiten verstärkt, anstatt sie zu verringern.
Francisco Amaral ist Assistenzprofessor für Immobilienfinanzierung am Departement für Finanzwissenschaften der UZH, Mitglied des Center for Urban & Real Estate Management (CUREM) und Mitbegründer des German Real Estate Index (GREIX). Seine Forschung untersucht, wie die Strukturen des Wohnungsmarktes die Preisdynamik, die Renditen und die städtische Ungleichheit beeinflussen.
Text: Francisco Amaral, Quelle: Oec. Mag. #24
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