28.12.2025Die Ökonomie der Immobilienwirtschaft mit Prof. Hilber

Lange Zeit galt Immobilien eher als praktischer Bereich denn als akademisches Fachgebiet. Zwei Faktoren haben dies geändert. Erstens hat die globale Finanzkrise von 2008 Immobilien als wichtige Anlageklasse ins Rampenlicht gerückt. Zweitens befinden wir uns in einer frühen Phase einer globalen Krise der Wohnraumerschwinglichkeit. Vor dreissig Jahren waren nur wenige Städte wie London oder New York davon betroffen. Heute haben Menschen auf der ganzen Welt – darunter auch immer mehr in der Schweiz – Schwierigkeiten, sich Wohnraum zu leisten. Die Politik will diese Probleme angehen und lösen und erwartet von den Universitäten evidenzbasierte Forschungsergebnisse.

An erster Stelle steht die sich abzeichnende Krise der Wohnraumerschwinglichkeit. Wir beobachten einen Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum aufgrund von Einkommens- und Bevölkerungswachstum, der mit einem zunehmend unzureichenden Angebot kollidiert. Zweitens ist Wohnraum nicht einfach nur ein „Konsumgut”, das einem Menschen ein Dach über dem Kopf bietet. Vielmehr wird er zunehmend als „Investitionsgut” betrachtet: Vermögende Privatpersonen kaufen Zweitwohnungen als Kapitalanlage, Investoren erwerben Anteile an Immobilieninvestmentgesellschaften, und einzelne Hypotheken werden gebündelt und in handelbare Finanztitel mit unterschiedlichen Risikoprofilen umgewandelt, die an Investoren verkauft werden.

Es ist komplex und es gibt keine einfachen Lösungen. Zunächst müssen wir einige wichtige Missverständnisse in Bezug auf den Immobilienmarkt ausräumen.

Weder eine strenge Mietpreisbindung noch staatlich bereitgestellter Wohnraum bieten eine nachhaltige Lösung. Eine strenge Mietpreisbindung nimmt Vermietern den Anreiz, Mietobjekte zu unterhalten oder gar anzubieten. Dies führt zu einer Verschlechterung der Wohnqualität und einem Rückgang des Mietangebots. Die Nachfrage auf dem Mietmarkt übersteigt dann das Angebot, was die Marktliquidität verringert und zu langen Wartelisten führt. Sozialwohnungen kommen hingegen nur einer begrenzten Anzahl von Mietern zugute. In beiden Fällen profitieren die „glücklichen“ ausgewählten Mieter, aber dies schafft ein Insider-Outsider-Problem, bei dem junge Menschen, diejenigen, die häufig umziehen müssen, und benachteiligte Gruppen in der Gesellschaft oft aussen vor bleiben.

Ein weiteres Missverständnis ist, dass der Bau von mehr Wohnraum wirkungslos ist. Es ist einfache Wirtschaftswissenschaft: Wenn das Angebot nicht reagiert – oder, wie Ökonomen sagen, unelastisch ist –, treibt die steigende Nachfrage einfach die Mieten und Preise in die Höhe. Und wenn die Mieten streng kontrolliert werden, verstärkt dies das Insider-Outsider-Problem. Der Schlüssel liegt darin, das Angebot reaktionsfähiger – oder elastischer – gegenüber Preissteigerungen zu machen.

Das dritte grosse Missverständnis ist, dass „gierige“ Bauträger, Investoren, Vermieter oder Plattformen für Kurzzeitvermietungen allein für die Krise der Wohnraumerschwinglichkeit verantwortlich sind. Zwar profitieren sie oft finanziell von steigenden Preisen und Mieten – und es gibt tatsächlich einige schwarze Schafe –, doch sind sie eher ein Symptom als die Ursache der sich verschärfenden Krise der Wohnraumerschwinglichkeit.

Experten schätzen, dass die Schweiz angesichts des aktuellen Nachfragewachstums jährlich rund 50'000 Wohnungen – oder etwas mehr – bauen muss, um eine Verschärfung der Wohnungskrise zu verhindern. Seit etwa 2018/19 ist jedoch ein langsamer Abwärtstrend zu beobachten, der wahrscheinlich nicht konjunktureller Natur ist.

Es ist entscheidend, dass wir aus den Erfahrungen Grossbritanniens lernen. Der Höhepunkt des Wohnungsbaus dort wurde Ende der 1960er Jahre erreicht, als jährlich weit über 400.000 neue Wohnungen fertiggestellt wurden. Heute liegt die Zahl trotz steigender Realeinkommen und Bevölkerungswachstums nur noch bei etwa 200.000. Über mehrere Jahrzehnte hinweg hat dieser Rückstand einen enormen Unterschied gemacht und zu einer sehr schweren Krise der Wohnraumerschwinglichkeit geführt, die zu der höchsten Obdachlosenquote in den Industrieländern geführt hat.

Vorschriften und Anreize. Die Schweiz verfügt über ein regelbasiertes Zonierungssystem. Wenn ein Grundstück als Wohngebiet ausgewiesen ist und Sie die Anforderungen erfüllen, können Sie bauen. Es gibt auch starke steuerliche Anreize für Gemeinden, Grundstücke am Stadtrand für Wohnzwecke auszuweisen, um „gute“ Steuerzahler anzulocken. Der Bau von Wohnungen ist für die Gemeinden zwar mit Kosten für Infrastruktur, Schulen usw. verbunden, aber die Schweizer Gemeinden erhalten auch direkte Einkommenssteuereinnahmen von ihren neuen Einwohnern. Bis 2013 war diese Kombination aus laxen Vorschriften, steuerlichen Anreizen und kommunaler Autonomie ein „Rezept“ für vergleichsweise bezahlbaren Wohnraum, wenn auch auf Kosten der Zersiedelung am Stadtrand. Was sich 2013 mit der Reform des Bundesraumplanungsgesetzes geändert hat, war, dass die Gemeinden ihre Befugnis verloren haben, Flächen nach Belieben für Wohnzwecke umzuwidmen. In einigen Fällen sind sie sogar verpflichtet, bestehende Wohnflächen wieder in Nichtbauflächen umzuwidmen. Infolgedessen könnte es zunehmend schwieriger werden, den Bau von 50.000 oder mehr Wohneinheiten pro Jahr aufrechtzuerhalten, was möglicherweise zu einer Krise der Bezahlbarkeit führen könnte.

Für sich genommen ist das in der Tat eine gute Sache. Allerdings ist dies mit erheblichen Opportunitätskosten verbunden, und es gibt effektivere Möglichkeiten zur Förderung der biologischen Vielfalt und zur Verbesserung des Zugangs zu Erholungsgebieten als die Einrichtung eines Grüngürtels um Städte herum. Wenn wir das Wohnungsangebot erhöhen wollen, können wir entweder nach aussen oder nach oben bauen und die Bebauungsdichte erhöhen. Städte, die von Grüngürteln umgeben sind, können nicht nach aussen wachsen, während das Bauen in die Höhe oder eine dichtere Bebauung in bestehenden Zentren viel schwieriger und kostspieliger ist. Es gibt Höhenbeschränkungen, historische Gebäude stehen oft unter Denkmalschutz, und selbst wenn eine Sanierung erlaubt ist, kommt es in der Regel zu Kontaminationsproblemen, Zeitverzögerungen und starkem Widerstand seitens der Anwohner. Am Stadtrand ist das Bauen billiger und stösst auf weniger Widerstand.

Hohe Gehälter führen zu einer starken Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. Das Angebot an solchen Wohnungen in städtischen Gebieten ist jedoch begrenzt, was zu hohen Preisen führt. Im Vergleich zu anderen Ländern ist der Kauf einer Immobilie in der Schweiz sehr teuer, und die Vergabe von Hypothekarkrediten unterliegt strengen Vorschriften. Zunächst müssen Käufer eine Baranzahlung von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Das ist eine Menge Geld. Darüber hinaus verlangen die Kreditgeber in ihren Bonitätskriterien, dass das Haushaltseinkommen alle Wohnkosten in einem Stresstest-Szenario ausreichend abdeckt.

Die vielleicht wichtigsten Faktoren sind jedoch historischer und struktureller Natur. Die Schweiz ist stark urbanisiert, wobei der Grossteil der Bevölkerung in niedrigen Mehrfamilienhäusern lebt. Bis Mitte der 1960er Jahre waren Eigentumswohnungen nicht erlaubt. Historisch gesehen wurden Mehrfamilienhäuser daher ausschliesslich von Mietern bewohnt – ein Muster, das aufgrund der starken Pfadabhängigkeit bis heute weitgehend bestehen geblieben ist. Darüber hinaus können private Vermieter und institutionelle Investoren Mehrfamilienhäuser effizienter betreiben als fragmentierte Gruppen von Wohnungseigentümern.

• Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist eine der grössten politischen Zeitbomben unserer Zeit.
• Die Krise der Wohnraumerschwinglichkeit beschleunigt die gesellschaftliche Polarisierung und birgt das Potenzial für politische Unruhen.
• Wir brauchen ein evidenzbasiertes Verständnis der Wechselwirkungen zwischen Landnutzungsvorschriften, Besteuerung und den Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, um ein Umfeld zu schaffen, in dem Wohnraum erschwinglich bleibt.

Christian Hilber ist Teilzeitprofessor ad personam für Immobilienfinanzierung und -ökonomie am Departement für Finanzwissenschaften der UZH und Professor für Wirtschaftsgeographie an der London School of Economics and Political Science (LSE). Er ist ausserdem Vizepräsident (zuständig für Forschung) des Exekutivkomitees des Center for Urban and Real Estate Management (CUREM) der UZH, einem führenden Anbieter von Executive Education, der akademische Erkenntnisse und berufliche Praxis im Immobilienbereich miteinander verbindet. Seit fast 20 Jahren ist er Dozent am Center.

Text: Victoria Watts, Foto: Hugh Mitchell, Quelle: Oec. Mag. #24

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