31.12.2025In Bedürfnissen statt Renditen denken

«Die Stadt ist Bewirtschafterin, Investorin und Bauherrin zugleich», erklärt Alumna Kristina Bussmann. Zusammen mit ihrem Team verwaltet sie das gesamte Immobilienportfolio der Stadt Bern. Dazu gehört das Verwaltungsvermögen, also Gebäude, die für öffentliche Aufgaben genutzt werden, wie auch Wohnungen und Geschäftsliegenschaften im Finanzvermögen. Anders als private Immobilienfirmen denkt die öffentliche Hand nicht in erster Linie an Renditen, sondern an Bedürfnisse. «Wir leisten eine Dienstleistung gegenüber der Bevölkerung», sagt Bussmann. Entsprechend sind alle Geschäfte öffentlich. Das bringt einige Herausforderungen mit sich.

Das Projekt Viererfeld/Mittelfeld zeigt exemplarisch, wie viele Ebenen ein städtisches Bauvorhaben umfasst – von städtebaulichen Wettbewerben über ökologische Auflagen bis hin zu Volksabstimmungen: Auf einer Fläche von 190’000 Quadratmetern entsteht im Norden Berns ein neues Stadtquartier für rund 3000 Menschen. Geplant ist ein lebendiges, grünes Quartier mit einem grossen Park, Schulen und Gewerbeflächen. Doch bis dahin ist es ein weiter Weg. Seit der Umzonung sind bereits zehn Jahre vergangen, der Baubeginn für die Hochbauten ist für 2030 vorgesehen. Die Stadt will mit diesem Projekt zeigen, wie nachhaltige Verdichtung funktionieren kann, trotz steigender Baukosten, Klimavorgaben, Mitwirkungsverfahren und politischen Prozessen. «In Bern braucht jede Einzelplanung eine Volksabstimmung, allein das kostet meist ein Jahr», erklärt Bussmann. Zu den fachlichen Prüfungen und öffentlichen Auflagen gehören also immer auch politische Auseinandersetzungen, die Zeit kosten.

Was das konkret bedeutet, zeigt sich am Beispiel des Mobilitätskonzepts für das Quartier Viererfeld/Mittelfeld. Früh wurde festgelegt, dass die Parkplätze im Quartier in drei zentralen Tiefgaragen gebündelt werden. «Das klingt einfach, ist aber hochpolitisch», erklärt Bussmann. Denn die Vorstellungen, wie viele Parkplätze es braucht und wie diese bewirtschaftet werden sollen, gehen weit auseinander. Die privaten Bauträger:innen wollen ausreichend und möglichst eigene Parkplätze für Mietende, Kund:innen und Mitarbeitende – die Stadt pocht auf Veloförderung, geringe Anzahl Autoparkplätze und keine fixe Zuteilung der Parkplätze an Mietende. Hinzu kommen neue Entwicklungen wie Cargo-Bikes, die mehr Platz benötigen.

Das Viererfeld/Mittelfeld steht stellvertretend für viele weitere Entwicklungsareale, die Bern derzeit plant. Solche Projekte sind komplex, brauchen Geduld und zeigen, wie anspruchsvoll es ist, Stadtentwicklung unter demokratischen Bedingungen zu betreiben.

Wenig überraschend: Zielkonflikte sind im Alltag von Bussmann allgegenwärtig. Die anhaltende Wohnungsknappheit ist da nur ein Beispiel von vielen. Mit gezielten Mietzinsbegrenzungen bietet die Stadt Bern im eigenen Wohnungsbestand günstige Wohnungen an. Ausserdem achtet sie auf eine hohe Belegung der Wohnungen. So soll eine 4½-Zimmer-Wohnung von einer Familie bewohnt werden, nicht von einer Einzelperson. Für subventionierte Wohnungen gelten klare Vermietungskriterien. Wer die Belegungs- oder Einkommensgrenzen nicht mehr erfüllt, zahlt einen höheren Mietzins, darf aber in der Wohnung bleiben. Damit will die Stadt den sozialen Zusammenhalt wahren und gleichzeitig die vorhandenen Flächen optimal nutzen. Wo möglich, kauft sie zudem Liegenschaften von Privaten auf, um sie der Spekulation zu entziehen und dauerhaft im Mietsegment zu halten. Gleichzeitig verfolgt die Stadt ehrgeizige Klimaziele. Wenn Gebäude umfassend saniert werden, gelten hohe ökologische Standards, wie Solaranlagen, Holzbau und Fernwärme. Das kostet, und die Mietzinse dürfen trotzdem nicht einfach steigen. Die Stadt nehme dafür bewusst geringere Renditen in Kauf, erklärt Bussmann. «Ob sie sich das langfristig leisten kann, ist offen. Aber im Moment steht die ökologische Komponente klar an erster Stelle.»

Digitale Immobilienprozesse oder KI könnten Abläufe zwar effizienter machen, doch im öffentlichen Sektor stossen solche Projekte schnell an ihre Grenzen: fehlende Mittel, komplexe Beschaffungsverfahren, lange Entscheidungswege. «Wir arbeiten Schritt für Schritt», sagt Bussmann. Mehr Spielraum bei Investitionen wäre für sie entscheidender als jedes neue Tool. «Manchmal wünsche ich mir mehr finanzielle Flexibilität, aber am Ende ist es richtig so. Die Demokratie gehört zu unserem Geschäftsmodell.» Trotz aller Hürden spürt man Bussmanns Überzeugung. Die vielfältigen Aufgaben und der Austausch mit Menschen aus allen Bereichen des städtischen Lebens bereichern ihren Alltag. «Was mich motiviert, ist die Sinnhaftigkeit», sagt sie. «Wir gestalten Lebensräume für Menschen, nicht nur für Renditen.»

• Public Real Estate Management verbindet wirtschaftliche, politische und soziale Ziele.
• Stadtentwicklung ist immer ein Aushandlungsprozess zwischen Politik, Planung und Öffentlichkeit.
• Städtische Bauprojekte dauern oft viele Jahre, wobei politische Verfahren und Volksabstimmungen die Planung erheblich verlängern.
• Transparente Entscheidungsprozesse und demokratische Kontrolle machen Planung langsamer, aber legitim und nachvollziehbar.

Kristina Bussmann leitet seit 2021 die rund 540 Mitarbeitenden von Immobilien Stadt Bern. Sie hat an der Universität Bern Politologie, Volkswirtschaft und Recht studiert und an der Universität Zürich einen Master of Advanced Studies in Real Estate (CUREM) absolviert. Zuvor war sie unter anderem bei Wüest Partner und der Stadt Zug tätig und ist seit 2014 bei Immobilien Stadt Bern.

Text: Maura Wyler, Foto: Caroline Krajcir, Source: Oec. Mag. #24

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